ما هو تعريف الفقاعة العقارية؟
حدث الفقاعة العقارية أو فقاعة الإسكان عندما تزداد أسعار العقارات زيادة مضطردة بناءً على زيادة الطلب والمضاربات.
تبدأ الفقاعة العقارية عادةً عندما يزداد الطلب على العقارات، إذا كان العرض محدوداً عندما يزداد الطلب عادة ما يستغرق الأمر بعض الوقت ليكفي العرض هذا الطلب.
ثم يدخل المضاربون و تبدأ المضاربات في السوق العقاري في هذا الوقت، مما يزيد الطلب بنسبة أكبر.
الوضع في السوق الآن أن الطلب والعرض في زيادة، قد يبدو هذا جيداً، ولكن عند نقطة ما يقل الطلب أو يثبت في حين مازال العرض في زيادة مستمرة، مما يتسبب في الإنخفاض المفاجئ والحاد في الأسعار، وانفجار الفقاعة العقارية.
بناءً على تعريفها، دائماً ما تنفجر الفقاعة العقارية، إذا لم تنفجر فهي لم تكن أبداً فقاعة!
لماذا ترتفع الأسعار؟
تفيد قوانين العرض والطلب أن هناك طريقتان لزيادة الأسعار، اما أن يزداد الطلب أو يقل العرض. إذا حدث هذا بشكل طبيعي غالباً لا تحدث أي مشاكل في السوق.
تبدأ المشكلة حين يحدث هذا بشكل غير طبيعي أو مفاجئ، مثلاً إذا إزداد الطلب على العقارات بسبب المضاربة في السوق العقاري غالباً ما تحدث فقاعة عقارية. تحدث الفقاعة حين ترتفع الأسعار بشكل غريب، أي أن تبدأ المضاربة والإستثمارات غير المدروسة في زيادة الطلب على العقارات بما يرفع السعر بشكل غير مستقر في سوق العقارات.
نفس الشئ بالنسبة للعرض، إذا ازدادت العقارات المعروضة في السوق بشكل مفاجئ وسريع لملاقاة هذا الطلب المتزايد، مما يعني زيادة العرض عن الطلب بشكل سريع، غالباً ما يتسبب هذا بخفض السعر فجأة وانفجار الفقاعة العقارية.
وبالرغم من ذلك أحياناً ما يزداد سعر العقارات عن قيمتها الحقيقية في السوق بدون حدوث فقاعة، وذلك إذا إزداد العرض بشكل مدروس متناسب مع الطلب على العقارات مما يمنع الإنخفاض المفاجئ للأسعار.
النمو المدروس المستقر جيد وصحي للسوق، وكذلك الاستثمار العقاري الصحيح المدروس، أما الارتفاع والانخفاض المفاجئان فهما شديدا الخطورة.
ما الذي يسبب الفقاعة العقارية؟
مثل جميع أنواع الفقاعات الإقتصادية، هناك العديد من الدراسات والجدل الذي لا ينتهي حول الأسباب الحقيقية للفقاعات العقارية وما إذا كان من الممكن التنبؤ بها وتفاديها، ولذلك قد يصعب تحديد أسبابها بدقة. ولكن بدراسة الفقاعات العقارية السابقة يمكننا الاستدلال على بعض هذه الأسباب.
عادة ما تحدث الفقاعة العقارية نتيجة لعدة أسباب مختلفة تعمل معاً، أولاً حينما يستقر الإقتصاد يزداد الطلب على العقارات، وكذلك حين تزداد معدلات النمو.
تبدأ المشكلة حين تقوم البنوك بالتساهل في شروط الإئتمان ويصبح الناس أكثر ميلاً إلى أخذ قروض غير مدروسة من البنوك لشراء العقارات، وغالباً ما يتسبب ذلك في فقاعة عقارية.
ما هي مشاكل الفقاعة العقارية؟
تؤدي الأسباب السابقة إلى زيادة المضاربات في سوق العقارات، وزيادة السلوكيات الخطرة مثل شراء المزيد من الناس لعقارات لا يمتلكون ثمنها بالفعل عن طريق قروض غير مضمونة من البنوك.
زيادة أسعار العقارات المفاجئة تعني أيضاً أن معظم الناس الآن لا يستطيعون شراء العقارات التي كان يمكنهم شرائها فيما سبق في الظروف العادية.
ويصبح الوضع أن من يتصرفون بحذر وحكمة ولا يشترون ما لا يقدرون على دفع ثمنه لا يقومون بالشراء، بينما المضاربون ومن يقومون بأخذ قروض خطرة من البنوك يقومون بشراء العقارات.
والأكثر من ذلك أن حدوث فقاعة عقارية لا يؤثر على سوق العقارات وحسب، بل يؤثر على الإقتصاد بأكمله، كما انه يؤدي إلى عدم قدرة عام على الشراء مما يدفع بالمزيد من الناس للاتجاه إلى القروض والائتمان غير المدروس، وبعد أن تنفجر الفقاعة يخسر العديد من الناس منازلهم و مدخراتهم.
ما الذي يؤدي إلى انفجار الفقاعة العقارية؟
ولاً، الفقاعات دائماً ما تنفجر، ومن هنا جاء الإسم!
ولكن للأسف عادة ما يشكل إكتشاف فقاعة عقارية تحدياً صعباً حتى تنفجر تلك الفقاعة. دائماً ما تأتي تلك اللحظة التي يصطدم فيها العرض المتزايد للعقارات في السوق مع توقف أو قلة الطلب.
أحياناً ما تصل الأسعار إلى مرحلة لا يستطيع الناس بعدها الشراء فيتوقف الطلب فتنخفض الأسعار بشكل مفاجئ وتنفجر الفقاعة!
والسؤال:- هل نواجه هذا الأن بسوق العقارات
الأجابة :- ستضح عندما نتابع المعروض هل بدأ فى النزول أو بدأت تظهر ظاهرة البيع بسعر محروق أقل من سعر السوق
هذا ما سنتابعه الأيام القادمة من العروض المقدمة من أحدى الشركات الكبيرة بالسوق العقارى وسيتم شرحه بمقالات أخرى
المستشار العقارى/ وليد الفولى
